O que são REITs e como investir neles do Brasil

Investir em imóveis sempre foi um desejo de muitos brasileiros. Seja pela segurança percebida ou pelo potencial de renda passiva, a ideia de ser proprietário de um pedaço de terra é atrativa. No entanto, a burocracia, os altos custos e a gestão de inquilinos podem ser um obstáculo. E se houvesse uma maneira de investir no setor imobiliário global, de forma simples, diversificada e com potencial de lucros, sem precisar comprar um tijolo sequer?

A resposta para essa pergunta está nos REITs (Real Estate Investment Trusts).

Neste artigo, vamos desvendar o que são esses veículos de investimento, como eles funcionam, as vantagens de tê-los em sua carteira e, o mais importante, um guia passo a passo de como o investidor brasileiro pode começar a investir em REITs hoje mesmo. Prepare-se para conhecer uma forma inovadora e eficiente de expandir seus horizontes financeiros.

O que são REITs? Entenda o Conceito de Fundos Imobiliários Americanos

REITs, sigla para Real Estate Investment Trusts, são empresas que detêm, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Pense neles como fundos de investimento imobiliário que se parecem muito com ações, negociados em bolsas de valores como a NYSE e a NASDAQ.

A grande sacada dos REITs é a obrigação legal de distribuir a maior parte de seus lucros aos acionistas em forma de dividendos. Geralmente, a exigência é que eles distribuam pelo menos 90% do seu lucro tributável. Essa característica os torna extremamente atraentes para quem busca renda passiva e constante.

Os 4 Tipos de REITs para Diversificar seus Investimentos

Nem todos os REITs são iguais. Eles se diferenciam pelo tipo de ativo imobiliário que possuem. Entender essas categorias é crucial para construir uma carteira diversificada.

1. Equity REITs: São os mais comuns. Eles compram e gerenciam imóveis, gerando receita principalmente através do aluguel. Dentro dessa categoria, existem subgrupos, como:
   • Residenciais: Apartamentos, casas para aluguel.
   • Comerciais: Shoppings, escritórios, lojas de varejo.
   • Industriais: Galpões de logística, armazéns.
   • Hoteleiros: Hotéis, resorts.
   • Especiais: Data centers, hospitais, torres de telecomunicação.
2. Mortgage REITs (mREITs): Em vez de comprar os imóveis diretamente, os mREITs financiam a compra de propriedades, seja por meio de hipotecas ou títulos lastreados em hipotecas. Eles geram receita com os juros desses empréstimos.
3. Hybrid REITs: Como o nome sugere, esses fundos misturam as estratégias dos Equity e Mortgage REITs. Eles tanto possuem imóveis quanto financiam hipotecas.
4. Publicly Traded REITs: Esses são os REITs que a maioria dos investidores conhece. Eles são negociados em bolsas de valores, são altamente líquidos e qualquer pessoa pode comprar suas ações.

Vantagens de Investir em REITs: Por que eles são uma Opção Inteligente?

Investir em REITs oferece uma série de benefícios que o diferenciam de outras formas de investimento.

• Renda Passiva Consistente (Dividendos): Como mencionado, a maior parte do lucro é distribuída aos acionistas. Isso cria um fluxo de caixa previsível e recorrente, ideal para quem busca uma aposentadoria tranquila ou uma fonte de renda extra.
• Diversificação Geográfica e Setorial: Com uma única cota de REIT, você pode se tornar “dono” de dezenas ou centenas de imóveis de diferentes tipos (escritórios, shoppings, galpões) e em diferentes países (principalmente nos EUA). Isso dilui o risco de ter todo o seu capital concentrado em um único imóvel ou localização.
• Acessibilidade e Liquidez: Ao contrário de comprar um imóvel físico, que exige um grande capital inicial e pode levar meses para ser vendido, investir em REITs é acessível e rápido. Você pode comprar e vender cotas a qualquer momento durante o horário de funcionamento do mercado.
• Proteção contra a Inflação: Os aluguéis dos imóveis tendem a ser reajustados pela inflação. Consequentemente, os dividendos dos REITs também tendem a crescer, ajudando a proteger o seu poder de compra ao longo do tempo.
• Gestão Profissional: Ao comprar um REIT, você está delegando a gestão do portfólio de imóveis para uma equipe de especialistas. Eles são responsáveis por encontrar novos inquilinos, fazer a manutenção, adquirir novas propriedades e tomar decisões estratégicas para maximizar os lucros.

Como Investir em REITs do Brasil: O Guia Completo para o Investidor Brasileiro

Agora que você entendeu os fundamentos e as vantagens dos REITs, vamos ao que interessa: o passo a passo para começar a investir estando no Brasil.

Passo 1: Abrir uma Conta em uma Corretora Internacional

Este é o ponto de partida. Você precisa de uma corretora que permita a negociação de ativos no mercado americano. Algumas das opções mais populares e confiáveis para brasileiros são:

• Charles Schwab: Conhecida pela solidez e custo-benefício.
• Avenue: Uma corretora que foi feita pensando no investidor brasileiro, com plataforma em português e suporte facilitado.
• Nomad: Semelhante à Avenue, também oferece facilidades para o público brasileiro.
• Interactive Brokers: Uma das maiores do mundo, com uma gama enorme de ativos e taxas competitivas para volumes maiores.

O processo de abertura de conta é 100% online e, geralmente, leva apenas alguns minutos. Você precisará de documentos como RG ou CNH, comprovante de residência e, em alguns casos, preencher o formulário W-8BEN, que isenta não-residentes americanos de certos impostos.

Passo 2: Enviar Dinheiro para a Corretora (Remessa Internacional)

Após abrir a conta, você precisa transferir seu dinheiro em reais para a corretora em dólares. Esse processo é chamado de remessa internacional e pode ser feito de diversas maneiras:

• Através da própria corretora: Muitas corretoras como Avenue e Nomad já têm parcerias com bancos ou plataformas de câmbio que facilitam a transferência.
• Plataformas de câmbio: Empresas como a TransferWise (agora Wise), Remessa Online e Banco BS2 oferecem taxas competitivas para enviar dinheiro para o exterior.
• Bancos tradicionais: Santander, Itaú e outros bancos também realizam remessas internacionais, mas as taxas podem ser mais altas.

Compare as taxas de câmbio e as tarifas de envio para escolher a opção mais vantajosa para você.

Passo 3: Escolher os REITs para a sua Carteira

Com a conta financiada, chega o momento da escolha. Aqui, a pesquisa é fundamental. Você pode começar a procurar por REITs que tenham um histórico sólido, bom rendimento de dividendos e que operem em setores que você entende ou acredita no potencial de crescimento.

Alguns dos REITs mais populares e com maior capitalização de mercado são:

• American Tower (AMT): REIT de torres de comunicação.
• Prologis (PLD): Galpões logísticos e armazéns.
• Equinix (EQIX): Data centers.
• Simon Property Group (SPG): Shoppings e centros de varejo.

Uma dica é usar os ETFs de REITs, como o Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Eles funcionam como uma cesta de vários REITs, oferecendo uma diversificação instantânea com uma única compra. Isso é ideal para investidores iniciantes que não querem se aprofundar na análise individual de cada REIT.

Passo 4: Acompanhar e Reinvestir os Dividendos

Depois de comprar seus REITs, o trabalho não termina. É importante acompanhar o desempenho dos ativos e, principalmente, decidir o que fazer com os dividendos. Você pode optar por reinvestir esses dividendos, comprando mais cotas dos mesmos REITs ou de outros ativos. Essa é uma estratégia poderosa, conhecida como “juros compostos”, que acelera significativamente o crescimento do seu patrimônio no longo prazo.

Tributação dos REITs para Brasileiros: O que você precisa saber

A questão da tributação é uma das maiores dúvidas dos investidores brasileiros. Aqui está um resumo simplificado de como funciona:

1. Imposto nos EUA: Os dividendos dos REITs são tributados em 30% na fonte nos EUA. Esse valor é retido automaticamente pela corretora antes de o dinheiro chegar à sua conta. No entanto, por causa do formulário W-8BEN que você preencheu, essa alíquota pode ser reduzida para 15% para dividendos (em casos específicos).
2. Imposto no Brasil (Carnê-Leão e IRPF): Como os dividendos são considerados rendimentos recebidos do exterior, eles devem ser declarados no Brasil. O investidor deve recolher o imposto mensalmente através do Carnê-Leão se o valor recebido for superior a R$ 1.903,98. Na declaração anual de Imposto de Renda, você precisa informar esses valores e também pode compensar o imposto já pago nos EUA. Se o imposto pago no exterior for igual ou maior que o imposto devido no Brasil, você não precisará pagar nada a mais.
3. Ganhos de Capital: Se você vender suas cotas de REIT com lucro, esse ganho de capital será tributado no Brasil. A alíquota é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões.

É sempre recomendável procurar um contador especializado em investimentos no exterior para evitar problemas com o Leão.

REITs vs. Fundos Imobiliários (FIIs) Brasileiros: Qual a diferença?

Essa é uma comparação comum. Ambos são veículos de investimento em imóveis, mas existem diferenças importantes:

• Mercado de Atuação: FIIs investem em imóveis no Brasil, enquanto REITs investem principalmente nos EUA e em outros mercados globais.
• Tributação: No Brasil, os dividendos de FIIs são isentos de Imposto de Renda (para pessoa física, com algumas condições). Os dividendos de REITs são tributados tanto nos EUA quanto no Brasil.
• Liquidez e Volatilidade: REITs, por estarem em bolsas maiores e mais maduras, como a NYSE, tendem a ter maior liquidez e podem apresentar maior volatilidade.
• Alavancagem e Endividamento: REITs podem se endividar para comprar mais imóveis, o que pode aumentar os retornos, mas também o risco. No Brasil, os FIIs têm regras mais restritas de alavancagem.
• Estrutura Jurídica: FIIs são fundos, enquanto REITs são empresas que se assemelham a corporações.

A escolha entre REITs e FIIs não é uma decisão de “ou isso ou aquilo”, mas sim de “e isso e aquilo”. Eles podem e devem coexistir em uma carteira bem diversificada, complementando-se para dar exposição ao mercado imobiliário tanto nacional quanto internacional.

Como Analisar um REIT antes de Investir? Métricas Essenciais

Assim como em qualquer investimento, a análise é a chave para o sucesso. Aqui estão algumas métricas que você deve observar antes de comprar um REIT:

• Dividend Yield (Rendimento de Dividendo): Indica o percentual de dividendo pago em relação ao preço da cota. Um yield muito alto pode ser um sinal de alerta, indicando que o preço da ação caiu por algum motivo.
• FFO (Funds From Operations): É a métrica de lucro mais importante para REITs. O FFO ajusta o lucro líquido, excluindo depreciação e amortização, que são despesas não-caixa. É a melhor forma de medir a capacidade real de um REIT de gerar caixa.
• P/FFO (Preço sobre FFO): Semelhante ao P/L (Preço sobre Lucro) de ações, essa métrica ajuda a avaliar se o REIT está caro ou barato em relação ao seu FFO.
• Setor de Atuação e Qualidade dos Ativos: Analise o setor em que o REIT opera (logística, hospitais, data centers) e a qualidade das propriedades em seu portfólio. A localização e a qualidade dos inquilinos são fatores cruciais.
• Índice de Ocupação: Indica a porcentagem de imóveis que estão alugados. Um índice alto é um bom sinal.
• Alavancagem (Debt-to-EBITDA): Mede a capacidade do REIT de pagar suas dívidas com o caixa gerado. Uma alavancagem muito alta pode ser um risco.

Mitos e Verdades sobre os REITs que todo investidor precisa saber

É comum que, com a popularidade, surjam alguns mitos sobre esse tipo de investimento. Vamos desmistificar alguns deles.

• Mito: REITs são o mesmo que comprar um imóvel físico.
  • Verdade: Embora ambos sejam do setor imobiliário, os REITs oferecem liquidez e diversificação muito maiores. A gestão e a burocracia são zero para o investidor.
• Mito: Investir em REITs é muito arriscado.
  • Verdade: Como qualquer investimento em renda variável, REITs têm riscos. No entanto, por estarem em setores e países diferentes, eles podem reduzir o risco total de uma carteira de investimentos. A análise e a diversificação são as chaves para mitigar esses riscos.
• Mito: A tributação nos EUA e no Brasil torna o investimento inviável.
  • Verdade: Embora a tributação seja um ponto de atenção, ela não torna o investimento inviável. A possibilidade de compensar o imposto pago no exterior e a isenção de imposto sobre ganho de capital para vendas de até R$ 35 mil por mês são vantagens que precisam ser consideradas.

REITs como Ferramenta de Diversificação e Renda

Os REITs representam uma oportunidade excelente para o investidor brasileiro que busca diversificar sua carteira, se proteger da inflação e, principalmente, gerar uma renda passiva em dólar.

Com a facilidade de acesso a corretoras internacionais, a barreira de entrada para investir no mercado imobiliário global nunca foi tão baixa.

Ao entender o que são os REITs, analisar suas métricas e seguir um plano de investimento consistente, você pode construir um patrimônio sólido e rentável, com o poder de transformar sua vida financeira.